作家| 猫哥

着手| 大猫财经Pro(ID:caimao_shuangquan)

不少城市，在取消公摊面积。

比如，河北张家口，取消了价钱收敛，荧惑现房销售，冉冉推高出消公摊；

再比如，湖南衡阳，2025年起，商品房销售实施套内建筑面积计价。

2025年，人人是不是要告别公摊了呢？

随机全部，然则这事儿吵了许多年，取消公摊也确乎是安妥了失掉者的诉求。

然则，这事儿其实也一直很纠结。为啥呢？

公摊面积内部的电梯井、楼梯、走廊、过谈、门厅等，其实一直以来，是劳动整栋楼的，若是公摊面积削弱，那么例必全球区域的面积削弱。

走廊窄了，电梯小了，环境一拥堵，就等着跟邻居吵架吧，谁也别思消停。

然则，有些征战商的公摊确乎有些离谱，比如，前两年有“公摊刺客”，一套74平米的屋子，最终的套内建筑面积，只好40平，公摊率达到46%，房价近一半，皆付了公摊的钱，其实即是失掉者在消化征战商的资本。

问题一直在那处：公摊面积的区域是不可取消的，那么无非即是把计费的区域变化一下，总价不变的前提下，单价变化属于“背着抱着一般千里”。

靠公摊惩处房价，不治标也不治本。

但其实，征战商为了卖房，其实早就换套路了。

不少征战商在推“零公摊”，甚而“负公摊”。

啥原理呢？

即是通过建筑想象，让失掉者大要获得更多的空间和面积，从而提高得房率，来对消公摊带来的套内面积损耗。

举个例子。

2013年，北京市发布《北京市住宅外部想象导则》，给建筑想象加了许多条条框框，其中最引东谈主存眷的一条是，高层住宅不得配置开敞式阳台。

诚然是导则，但也算是强制性条款，征战商也没法目田进展了，于是干脆，就取消了，天然，其后也就很难再买到带阳台的屋子。

不让建开敞阳台，是为了醒目违建，然则问题也来了，得房率扫数下滑，80%的得房率，就依然算很高了。

本年，战略就变了，11月份，北京发布了新的《北京市高品性商品住宅想象导则》，当年强制性的“不得配置”，也酿成了“荧惑在多层住宅配置开敞性阳台”。

而这个时辰，卖房从想象阶段，就运转酿成“交游”了，不少晚动工的形态干脆，“推倒重建”，胜仗按新程序来想象，来提高竞争力，天然是得房率高的形态，更好卖了，

咋完了呢？阳台、飘窗、征战平台。

比如北京某形态，其某户型房本面积简略107㎡，然则在想象阶段，它的主卧、次卧以及对应的卫生间，作念大飘窗，而在客厅配置开敞阳台，并配置多个征战平台。

最终，这套屋子，不动产证纪录面积，107㎡（按25%公摊算，套内80㎡，公摊27㎡）；计费计税面积，107㎡；骨子的可诈欺面积，135㎡。

爽直策画一下，跟房本面积比，得房率接近130%；跟套内建筑面积比，接近170%。

天然，内部可能还有一些水份，然则从居住来看，空间和舒收敛是大大进步的。

关于征战商来说，多建个阳台，无非是多花少量施工资本，然则“半卖半送”、“得房率130%”，说出去有面，屋子也更好卖。

当今流行的叫法，叫作念第四代住宅。

这个想法也挺专门义，中枢是庭院、花圃入户、大飘窗、大阳台、低公摊，从各式后果图来看，是一种“绿色建筑”。

国外上的例子，看起来也很赛博一又克。

意大利米兰垂直丛林（图片截取自@Stefano Boeri Architetti）

这事儿吧，不论是征战商炒作想法，如故改日趋势，现时来看，我们随机统共这么搞，然则大阳台、低公摊，确乎很受宽饶，我们的住宅想象也在向这个神志贴近，尤其是计容面积，宽松了不少。

广州：荧惑配置多功能主景不雅阳台，只好一半计入容积率，畴昔占套内面积比例不高出15%，当今放宽到了20%-25%，甚而还有不计容花池。

长沙：阳台按1/2计入建筑面积，占套内比例可到20%，因城市景不雅风貌原因需要顽固的阳台，亦然1/2计容；飘窗可与房间等宽，出挑不超0.8米；征战平台不大于4㎡/户，不计入面积。

合肥：进深不大于2.4米的阳台，占套内面积不高出20%，不管顽固与否，皆按1/2计容；

谁能思到，率先干掉公摊的，是大阳台。

改日，房企除了卷价钱外，也运转卷想象了，毕竟，向外延长，可操作的空间如故很大的。

在新战略的加抓下，新址的得房率会越来越高。

天然，这中间可能也会出现被“卷死”的受害者，那即是存量的二手房，或者说老破小。

当同区域的住房得房率越来越高，老破小的竞争力就会越低，而当这些屋子以二手房的姿态入市，那么同区域的二手房，可能会迎来一波贬值潮。

毕竟，75%的得房率和100%得房率利博会体育全站APP，少量也不难选。